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房地产终将谢幕?西安土地仍然无解!

2019-11-04 来源:徐三刀 点击 评论

每一轮土地税收调整,都预示着经济风险,但每一轮调整之后都会极大的改变地方经济发展速度,对于土地资源价值影响巨大。

财经作家吴晓波在《历代经济变革得失》第十一讲之中强调:在20世纪80年代,ZY政府做了很多事,尤其是包产到户的土地政策以及轻减财政支出的财税大包干政策,激活了民间和地方政府的积极性,而在货币政策上的冒进则导致了1988年的大失利,这再度印证了土地、财政及货币在中国宏观经济治理中的核心意义。为了解决“强地方,弱ZY”,朱氏集权的回归,还有分税制的出台,这一方案起到了救危解困的奇效:1、消费税、关税划定ZY固定收入;2、企业所得税按照纳税人隶属关系分别划归ZY和地方;增值税在ZY与地方之间按照75%:25%的比例分成。于是,经济的主动权,终于从地方收回ZY手中。但在利益分割之时,土地出让金一部分并入地方收入,这一“遗患”造成了正反两个极端。一方面,因为土地出让金的刺激,拉动了地方投资激情,高速、地铁、铁路、机场全速启动,基础投资建设快速拉动地方GDP;另一方面,由于土地出让金收取比企业税金更快,卖地收入成为地方财政的主要资金源,土地质抵贷款也成为弥补无底黑洞的重要手段之一。在房地产发展的二十余年之中,随着土地财政的渗透影响,房地产已经渗透到了经济的各个方面,高楼林立被视为现代繁华的象征,但资产泡沫又被视为经济风险,房地产从经济问题逐渐变成一个民生矛盾。土地经济令城市欲罢不能,高房价掏空三代钱包,房地产让人又爱又憎。

简单回顾一下,房地产对于经济究竟有多重要?从房地产开发投资和土地出让金两方面来看:2018年全国房地产开发投资12万亿元,占国家GDP的13.4%;2018年全国土地使用权出让收入6.5万亿,同比增长25%,相当于全国财政总收入25.11%。以西安为例,2018年西安房地产开发投资额为2213.68亿元,占西安GDP的26.5%;2018年西安土地使用权出让收入671.9亿元,相当于西安财政收入46%。看到这里不要急着开喷,因为,西安还算正常,比起杭州/佛山/南京/武汉/郑州/广州/昆明/石家庄/成都来说,西安的依赖度更低一些,当然,这些城市经济实力强横,即便是有些风险也是无所畏惧。当拿市场换技术不再奏效,面对实体产业经济的体虚力乏,各项成本上升导致低端产业链无利可图,经济主导权之争让高端产业链逆向回流,于是,制造业高不成低不就。只剩下提振内需这一条路,但土地财政把城市发展成本转嫁购房者,逐渐让购房者出现疲态,社会消费连续下滑。总结为两个字:成本!通过成本去看,一切变得更好理解。城市消费变高→佣工成本变高→企业利润下降→经营投资承压→社会经济低迷。于是,面对这样一个死循环,高层打出“减税降费”,想要在土地财政之外,再重新寻觅一条新路径。2019年“确保地方财政可持续”列为十大重点任务之一,可见房地产对于城市的影响,已经不再是房价走势,而是一场“刮骨疗伤”。

2019年10月09日,国务院印发《实施更大规模减税降费后调整中央与地方收入划分改革推进方案》,就ZY与地方收入划分改革做出了新的调整。

第一,保持增值税“五五分享”比例稳定。《国务院关于印发全面推开营改增试点后调整中央与地方增值税收入划分过渡方案的通知》确定的2—3年过渡期到期后,继续保持增值税收入划分“五五分享”比例不变,即ZY分享增值税的50%、地方按税收缴纳地分享增值税的50%。第二,调整完善增值税留抵退税分担机制。为缓解部分地区留抵退税压力,增值税留抵退税地方分担的部分(50%),由企业所在地全部负担(50%)调整为先负担15%,其余35%暂由企业所在地一并垫付,再由各地按上年增值税分享额占比均衡分担,垫付多于应分担的部分由ZY财政按月向企业所在地省级财政调库。第三,后移消费税征收环节并稳步下划地方。按照健全地方税体系改革要求,在征管可控的前提下,将部分在生产(进口)环节征收的现行消费税品目逐步后移至批发或零售环节征收,拓展地方收入来源,引导地方改善消费环境。在“营改增”之后,ZY、地方的分配比例,一直是按照75%:25%,现在调整50%:50%,相当于让利了25%,如果2018年国内增值税61529亿元,也就是要让利15382.25亿元。这一巨大的让利,绝对是影响巨大,但如果把分母搞清楚(地级市293个+县级2856个),就会发现,事情远比想象的要复杂很多。

2018年第四季度西安进入横盘,市场反映西安楼市上升仍然看好,但限购影响逐渐变大,有资格购房者数量不足,导致在供给量猛降的同时,住宅成交量也在下滑,但总体而言,还是供不应求。但在620政策至今,西安想要再现七千人集体抢一盘,已经不再可能,因为,市场条件都不允许,2019年上半年与2016年数据相比较,供应量下滑一半,成交量萎缩了三分之二,市场已经不复当年之勇。ZY政治局明确定调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,也表明解决土地财政问题的矛盾,已经被重点关注。但面对外部复杂的环境,还有经济的羸弱,至少目前还没有其他“短期刺激”的渠道。想要短期刺激一定是放水救场,但现在楼市已经被明确表明“不搞大水漫灌”,那其他行业能够承接如此之多的洪水吗?以债为锚(漂亮点的说法叫做:以信贷为锚),这个环境之下,谁是最佳贷款人,是地方政府、企业、还是个人?房地产是经济的风阻尼器,上层建筑想要稳住,八风不动,最好的办法就是稳增长、稳预期、稳投资、稳收益。备注:必须强调,这一篇属于政策的思考,过于超前,不能视为市场分析,因此,不能作为投资买房依据,仅做参考之用。